In Abhängigkeit vom besprochenen Geschäft ist für die Beschlussfassung eine absolute Mehrheit, eine qualifizierte Mehrheit oder sogar eine gemeinsame Übereinstimmung erforderlich. In Sonderfällen ist es möglich, dass allerdings ebenso ein Stockwerkeigentümer allein Entscheidungen treffen kann.
Wie schwierig das Zusammenwohnen im Stockwerkeigentum möglicherweise ist, legt der Artikel 647 im Zivilgesetzbuch dar. In diesem wird zwar geregelt, welche Mehrheit für welche Geschäfte der Bewohnerinnen und Bewohner im Stockwerkeigentum notwendig ist, jedoch ist es nicht einfach für den Laien durchzublicken, wenn es um Begrifflichkeiten wie „bedeutungsvollere Verwaltungshandlungen“, „dienliche Baumassnahmen“ und „erforderliche Baumaßnahmen“ geht.
Vier verschiedene Verwaltungshandlungen
Neben den Ausnahmefall der Baumassnahmen erfolgt eine Unterteilung der Geschäfte, mit denen sich die Stockeigentümer auseinandersetzen, in benötigte, eilige, normale und bedeutendere Verwaltungshandlungen.
Benötigte Verwaltungshandlungen werden in der Regel vom Verwalter ausgeführt. Hier geht es um jedes Geschäft, das erforderlich ist, damit eine Benutzung der Liegenschaft durch die Eigentümer möglich ist, wie beispielsweise den Ausgleich des Gebäudeversicherungsbeitrags. Wenn kein Verwalter eingesetzt wurde, ist eine absolute Mehrheit an der Stockwerkeigentümerversammlung notwendig.
Eilige Verwaltungsverhandlungen sind ferner vorhanden, wenn ein rasches Eingreifen nötig ist, zum Beispiel wenn ein Elementarschaden eintritt, bei dem sofortiger Handlungsbedarf besteht. Wurde durch die Stockwerkeigentümergemeinschaft kein Verwalter ernannt, dann ist es möglich, dass ein einzelner Eigentümer selber tätig werden kann, selbst wenn er keine Erlaubnis der anderen Miteigentümer einholt. Es ist allerdings ratsam, lediglich die notwendigsten Massnahmen zu beauftragen, weil sonst sämtliche weiteren Arbeiten der betroffene Stockwerkeigentümer gegebenenfalls aus eigener Tasche zahlen muss.
Normale Verwaltungshandlungen sind fast immer vom Verwalter zu erledigen. Wurde kein Verwalter ernannt, ist es möglich, dass ein einzelner Stockwerkeigentümer bei einem betreffenden Geschäft selber aktiv wird, wenn die Gemeinschaft mit einer absoluten Mehrheit keine andere Entscheidung getroffen hat. Bei dieser Art geht es beispielsweise darum einen Auftrag an einen Handwerker zu erteilen, damit ein kleiner Schaden behoben wird.
Bei bedeutenderen Verwaltungsverhandlungen geht es um sämtliche Geschäfte, die etwas mehr kosten, wie beispielsweise die Anstellung einer Reinigungskraft, eines Gärtners oder eines Abwarts. Für bedeutendere Verwaltungshandlungen ist daher die qualifizierte Mehrheit bei der Stockwerkeigentümerversammlung notwendig, das bedeutet eine Mehrheit nach Quoren und nach Köpfen.
Baumassnahmen
Sämtliche Arbeiten, die mehr als einfache Reparaturen sind, gehören zu den Baumassnahmen. Für die Beschlussfassung sind verschiedene Quoren nötig, die von der Art dieser Neubauten, Umbauten und Renovierungen abhängig sind.
Erforderliche Baumassnahmen helfen den Wert der Liegenschaft zu erhalten, und der Beschluss ist mit einer absoluten Mehrheit möglich. Ist zum Beispiel eine Erneuerung der Fassade notwendig, dann geht es hier um eine erforderliche Baumassnahme.
Unter den dienlichen Baumassnahmen fallen sämtliche Arbeiten, die einen Mehrwert bieten. Dazu gehören zum Beispiel ein energieeffiziente Renovieren der Fassade oder des Dachs, jedoch auch, dass ein Lift eingebaut wird. Um einen einzelnen Stockwerkeigentümer keinerlei Massnahmen aufzuzwingen, die eine Wert steigernde Auswirkung haben, wird für die Beschlussfassung die qualifizierte Mehrheit benötigt (das bedeutet, eine Mehrheit nach Quoren und nach Köpfen). Außerdem sollen die beabsichtigten Massnahmen sich nicht sehr nachteilig auf einen einzelnen Stockeigentümer auswirken dürfen.
Luxuriöse Baumassnahmen, wie beispielsweise das Einbauen eines Schwimmbads im Kellerbereich oder die Benutzung spezieller kostspieliger Materalien erfordern eine vollständige Übereinstimmung.
Kompliziertes Abgrenzen
Das Abgrenzen inmitten der verschiedenen Kategorien ist zum Teil kompliziert, der Co-Geschäftsleiter vom Mittelland-Romandie Hausverein, Luzius Theiler, bemerkt: „Eine Renovierung kann dann als dienlich eingestuft werden, wenn durch sie eine Verbesserung der Wirtschaftlichkeit erfolgt. Nützt sie aber lediglich der Ästhetik oder Bequemlichkeit, dann ist sie als luxuriös einzustufen.“ Die Meinungen gehen insbesondere auseinander, wenn es um energieeffiziente Massnahmen geht. „Stockeigentümer mit einer umweltbewussten Tendenz betrachten Umbauten als unumgänglich, wo andere diese als luxuriös halten“, so der Experte. Diese Problem wird sich zukünftig weiterhin verstärken, weil zahlreichen Eigentumswohnungen aus erster Generation ein Gesamtrenovierung bevorsteht.