Sie planen Neubau oder Sanierung? Dann macht ein Architekt vieles leichter: Ab sofort sind der Entwurf individueller Ideen, eine strukturierte Planung und die Organisation der Ausführung Sache des Architekten Ihrer Wahl. Doch nicht nur Bauprojekte, auch Architekturmandate wollen sorgfältig vorbereitet und die Planerleistung angemessen honoriert sein! Ein Pauschalpreis ist eine Option, die Leistungshonorierung zu gestalten.
Der passende Architekt: Welche Schritte führen zum Ziel?
Privates oder überschaubares Bauprojekt? Dann können Sie grosse Ausschreibungsverfahren, wie Architekturwettbewerbe, links liegen lassen: Bei der Suche nach dem passenden Planer bitten Sie einfach eine gewisse Auswahl an Architekten um eine erste Projektskizze.
Damit das Ergebnis Ihren Wünschen gerecht wird, gilt es zuerst, sich über die – nicht zuletzt budgetbezogenen – Projektpräferenzen klar zu werden. Liegen die Vorschläge auf dem Tisch, ist ausreichend Zeit für Prüfung und Vergleich der Offerten einzuplanen: Schliesslich wird Sie der Architekt während des gesamten Bauprozesses begleiten.
Seine Vergütung bemisst sich nach jeweiligen Baukosten und seinem Aufwand, bei unterschiedlicher Gewichtung von Leistungen. Neben der an feste Phasen des Bauvorhabens gekoppelten Honorarberechnung – wie Projektierung, Ausschreibung und Realisierung – sind darüber hinausgehende Wünsche nach tatsächlichem Zeitaufwand zu bezahlen.
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Welchen Honorar-Prozentsatz sollten Sie pro Projektphase einplanen?
Die klassischen Leistungsphasen eines Bauprojektes gliedern sich in:
- Vorprojektphase
- Projektphase
- Ausführungsvorbereitung
- Ausführung
- Abschlussphase
Jeder Projektphase steht ein bestimmter Honorar-Prozentsatz gegenüber. So entfallen auf die Vorprojektphase mit Problemanalyse, Erwägen von Lösungsmöglichkeiten und Schätzung von Baukosten und Terminen ca. zehn Prozent des Gesamthonorars, auf die Projektierungsphase etwa ein Drittel des gesamten Aufwands. Leider gibt es nicht selten Streit über die Frage, wo kostenlose Akquise aufhört und das entgeltliche Vorprojekt beginnt.
Die Ausführungsphase stellt den grössten Rechnungsanteil – mit Leistungen wie festen Ausführungsplänen, Ausstellen von Unternehmer- und Lieferantenverträgen und Bauleitung. Für die Abschlussphase können Sie mit ca. fünf Prozent rechnen. Sind die Leistungen im Einzelnen aufgeschlüsselt, verfügt der Architekt über einen Rahmen, um schon im laufenden Projekt eine Anzahlung auf den Pauschalpreis in Rechnung zu stellen.
Was ist der Vorteil, wenn Sie ein Pauschalhonorar vereinbaren?
Statt mit jedem einzelnen Unternehmen jeder Arbeitsgattung, von Fliesenleger bis Dachdecker, einen Vertrag zu machen, können Sie auch einen Pauschalvertrag mit einem Architekten schliessen: Ein Objekt, ein fester Gesamtpreis – mit dem Vorteil der Kosten- und Planungssicherheit. Dies macht aber nur Sinn, wenn Sie im Vorfeld genau definieren, was Sie brauchen. Wer erst während des laufenden Projekts über Details nachdenkt, zahlt mit jedem Änderungswunsch drauf.
Wie berechnet sich das Architektenhonorar?
Der Pauschalpreis für den Architekten wird im Vorfeld exakt in der Summe festgelegt. Beachten Sie hier: Nur das Honorar lässt sich pauschalisieren, aber nicht die Leistungen des Architekten selbst! Weil es bei einem Pauschalhonorar keine Rolle spielt, wie hoch der Arbeitsaufwand bei Ausführung dann tatsächlich ist, wird jeder erfahrene Architekt seine Honorarofferte nach Vorsichtsprinzip aufstellen. Schon während der Preisverhandlungen wird er mögliche Unwägbarkeiten bedenken, wie z.B.:
- Unstimmigkeiten in Plänen
- Fehler im Leistungsverzeichnis
- Unklarheiten bei Terminen
All dies kann bewirken, dass entsprechende Mehrkosten aus dem Ruder laufen. Ein Pauschalvertrag benennt die Leistungen in jeder Einzelheit: Je genauer, desto kleiner das Fenster für den Architekten, nach Vertragsschluss noch Mehrkosten – nach tatsächlichem Aufwand – anzusetzen. Dabei sind nicht nur Mehrleistungen für mögliche Zusatzarbeiten exakt zu definieren, sondern auch Minderleistungen – und wie über diese abgerechnet wird.
Welche Leistungen sind auch beim Pauschalhonorar mehrkostenberechtigt?
Zu solchen Detailfragen mehrkostenberechtigter Leistungen zählen z.B.:
- Sollen Auslagen (wie z.B. Barauslagen) im Pauschalhonorar enthalten sein oder separat berechnet werden?
- Steigt der Pauschalpreis mit den Baukosten, weil Sie eine teurere Solaranlage als vereinbart wählen?
- Soll die Mehrwertsteuer (MWST) im Pauschalhonorar inkludiert sein oder nicht?
Wird Letzteres nicht festgelegt, ist die Mehrwertsteuer im Pauschalhonorar enthalten. Und haben Sie keine Vereinbarungen über nachträgliche Zusatzleistungen bzw. Leistungsreduktionen getroffen, ist das Pauschalhonorar zu erhöhen bzw. zu senken. Kurz, jede Planung kann sich ändern – und jede Änderung verursacht weitere Kosten, vermeidbar durch akribische Vertragsplanung vor Projektbeginn.
Warum Pauschalhonorar nicht gleich Pauschalhonorar ist
Unter einem Pauschalpreis können Sie sich etwas vorstellen. Aber was ist nur ein Gesamtpreisvertrag? Hier kommt die Vergütung auf Basis von Pauschalpreisen ohne Teuerungsabrechnung oder auch Globalpreisen mit Teuerungsabrechnung zustande. Was sehr unbestimmt klingt, ist es nicht: Auch beim Gesamtpreisvertrag ist der geschuldete Leistungsumfang als sehr konkrete Leistungsumschreibung vereinbart.
Und schliessen Sie einen so genannten Einheitspreisvertrag ab, gelten für alle oder bestimmte Leistungen Einheitspreise, während der Zirkapreis eine Grenze nach oben und unten definiert. Der Höchstpreis dagegen – auch als Kostendach bezeichnet – nennt die Pauschalpreis-Höchstgrenze.
Was passiert, wenn Sie keinen Pauschalvertrag schliessen?
Wer alles Nötige so früh wie möglich vertraglich festzurrt, ist auf der sicheren Seite. Denn dort, wo Parteien keine Vereinbarung über Pauschalpreis und Honorarhöhe treffen, wird jeder Architekt seinen Vergütungsanspruch nach eigenen Kriterien festlegen. Als Bauherr können Sie diese Rechnung nun akzeptieren oder ablehnen. Dann müssen Gerichte über das Pauschalhonorar entscheiden.
Unangenehm und vermeidbar: Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben ist ein Architekt in der Pflicht, mit Bau- und Sachfragen nicht vertraute Auftraggeber wie Sie über die Kostenhöhe aufzuklären – bevor er tätig wird. Auch wird so manches Bauprojekt vorzeitig beendet: Ist der Architekt schon in Vorleistung gegangen, können Ihnen trotz fehlenden Vertrags Forderungen entstehen.
Zwar ist die Zusammenarbeit von Bauherrschaft und Architekt Vertrauenssache, aber je detaillierter und transparenter Auftrag und Honorarabrechnung, desto mehr Raum für das Wesentliche – das Bauprojekt selbst!
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Architektenhonorar: Wie erfolgt die Bemessung nach OR und wie nach SIA?
Wo ein Architektenvertrag dem Auftragsrecht untersteht, ist nach Art. 394 Abs. 3 OR (Schweizer Obligationenrecht) eine Vergütung zu zahlen, sofern diese verabredet wurde oder üblich ist (weil im Rahmen der Berufsausübung als Architekt erbracht). Bestimmte Honorierungsmodelle – etwa für ein Einfamilienhaus – sind hier etabliert, dem OR unterstellt und im Werkvertrag bindend festgelegt.
Ist der Architekt Mitglied im Schweizerischen Ingenieur- und Architektenverein SIA, ist nach der Honorarordnung und SIA-Norm 102 abzurechnen. Eine Kalkulationshilfe des Verbandes (auf der SIA-Website zum Download) unterstützt dabei – Berechnungsmodelle, die nicht verpflichtend sind, sondern der Orientierung dienen. Die SIA setzt Stunden-Tarifwerte jährlich für alle Honorarkategorien neu fest – nachzulesen im Tarifblatt. Statt jede Einzelheit von Vertrag und Vergütung individuell auszuhandeln, übernehmen Bauherr und Architekt die SIA-Norm 102 als vordefinierten Vertragsinhalt. Gemäss SIA-Norm 102 kann das Architekten-Honorar nach folgenden Kriterien kalkuliert werden:
- Zeitaufwand (Zeittarif)
- Kosten des Baues (Kostentarif)
- Umfang des Baus (Volumentarif)
Aber auch nach SIA-Norm 102 können Sie mit Ihrem Architekten ein sogenanntes Global- oder Pauschalhonorar vereinbaren.
Was, wenn es Probleme mit dem Architekten gibt?
Häufiges Problem 1: Der Architektenvertrag wird vorzeitig aufgelöst, ohne dass Ihr Architekt dies zu vertreten hat? Gibt Ihr Architekt Ihnen mit Recht die Schuld daran, müssen Sie als Bauherr seine erbrachten Leistungen voll vergüten. Und handelt es sich um einen Vertrag nach Auftragsrecht und der Widerruf erfolgt zur Unzeit, müssen Sie ggf. auch noch Schadensersatz leisten.
Häufiges Problem 2: Der Architekt macht Fehler bei der Auftragserfüllung. Bei einem Vertrag nach Auftragsrecht können Sie nun das Honorar herabsetzen. Dabei muss der Architekt beweisen, dass er keine Fehler gemacht hat. Ist die Leistung Ihres Architekten für Sie wertlos, weil er unsorgfältig gearbeitet hat, verliert dieser u. U. seinen kompletten Vergütungsanspruch.
Im Streitfall dient als Richtschnur: Architekten, die im Einsatz fortlaufend durch erhebliche Baumängel und fachliche Inkompetenz von sich reden machen, gehen bei der Vergütung leer aus. Architekten dagegen, die kleinere Fehler machen, aber sonst als gewissenhaft bekannt sind, müssen kaum Honorarreduktionen fürchten.
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Ein Vermittlungsservice für Architekten unterstützt Sie dabei, Bauprojekt und Architekturmandat sorgfältig vorzubereiten! Entscheidend bei der Auswahl ist nicht zuletzt die Berechnung von Architektenhonorar und Pauschalpreis. Die Architektenvereinigung SIA kennt dazu eine eigene Berechnungsformel, aber nennt keine Orientierungstarife. Grundsätzlich können Sie von einem Architekten-Stundensatz im niedrigen dreistelligen Bereich ausgehen. Mehrere Offerten einzuholen lohnt sich.
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Welches Angebot ist das beste?
Lassen Sie sich beim Prüfen von Offerten helfen – das erleichtert die Entscheidungsfindung. Eine Architekten-Vermittlung lässt Sie dabei aus zahlreichen Architekturbüros wählen. Dazu beschreiben Sie Ihr Bauvorhaben anonym. Und dann? Melden sich zeitnah passende Architekten bei Ihnen, die zu Ihren (Preis-)Vorstellungen passen. Schreiben Sie Ihren Auftrag aus: Die Chancen, dass Sie den besten Architekten zum Pauschalhonorar für Ihr Bauprojekt finden, stehen ausgezeichnet!
Artikelbild: © iakovenko / 123rf.de
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