Wer einen Generalunternehmer mit der Errichtung eines Hauses beauftragt, übernimmt eine Haftung, die vielen nicht bewusst ist. Kann dieser seine Handwerkerrechnungen nicht bezahlen, springt laut Zivilrecht sein Auftraggeber ein, und zwar auch dann, wenn dieser das Geld bereits an seinen Generalunternehmer überwiesen hat.
Geregelt ist das im Bauhandwerkerpfandrecht, das Handwerkern ein Pfandrecht einräumt. Bleiben diese auf ihren Kosten sitzen, halten sie sich am Hausbesitzer schadlos und schützen sich so vor unbezahlten Rechnungen. Im schlimmsten Fall holen sie sich ihr Geld, indem sie das Eigenheim des Bauherrn versteigern lassen.
So sichern sich Handwerker vor dem Risiko ab, das bei der Annahme eines grösseren Bauauftrags unweigerlich entsteht: der Gefahr nach Erledigung ihrer Arbeit kein Geld zu erhalten. Da sich erbrachte Leistungen, wie verlegte Fussböden, meist nicht mehr rückgängig machen lassen, hat der Gesetzgeber diese Schutzklausel vorgesehen.
Das Bauhandwerkerpfandrecht in der Schweiz ist ein Pfandrecht, das der Handwerker ins Grundbuch eintragen darf, um seine Forderungen abzusichern. Die entsprechenden Regelungen finden sich in den Artikeln 837 ff. des Schweizer Zivilgesetzbuchs. Das gesetzliche Pfandrecht gilt dabei immer für das Grundstück, auf dem die Arbeit geleistet wird und wird im Grundbuch als Belastung vermerkt.
Wer hat Anspruch auf ein Pfandrecht?
Das Bauhandwerkerpfandrecht in der Schweiz schützt Werklohnforderungen, die auf einem Werkvertrag basieren. Es wird in erster Linie bei grösseren Projekten, wie Neubauten oder auch bei aufwendigen Renovierungen und Sanierungen, in Anspruch genommen.
Alle selbstständigen Unternehmer und Handwerker, die auf Basis eines Werkvertrags arbeiten, sind pfandberechtigt, und zwar sowohl General- als auch Subunternehmer. Ingenieure und Architekten sind nicht pfandberechtigt. Auch angestellte Arbeiter haben keinen Anspruch auf eine Grundbucheintragung.
Tätigkeiten, bei denen das Pfandrecht greift
Das Bauhandwerkerpfandrecht in der Schweiz ist grundsätzlich für alle Arbeiten am Bau gültig. Massgebend sind hier die ausgeführten Leistungen.
Das Pfandrecht für eingesetzte Materialien gilt nur in drei Fällen:
- Wenn das Material speziell an den Auftrag angepasst wurde
- Wenn Sondergrössen und Sondermasse eingesetzt wurden (also keine Serienfertigung)
- Wenn das Material schwer anderweitig einsetzbar ist (wie etwa massgefertigte Arbeitsplatten für die Küche)
So schützen Sie sich vor einem Eintragungsverfahren
Das Bauhandwerkerpfandrecht in der Schweiz räumt dem Unternehmer also das Recht ein, alle offenen Forderungen (plus Verzugszinsen) ins Grundbuch eintragen zu lassen. Diese Pfandsumme kann gerade bei einem grösseren Bauvorhaben beträchtlich sein und birgt stets das Risiko einer Enteignung.
Der Grundeigentümer steht auch dann für Rechnungen gerade, wenn eine andere Person, wie etwa ein Generalunternehmer, den Auftrag erteilt hat. Das heisst, dass er im schlimmsten Fall eine Rechnung doppelt bezahlen muss: einmal an den Generalunternehmer und ein weiteres Mal an den Subunternehmer oder Handwerker, der den Auftrag ausgeführt hat.
Davor bewahren Sie drei Strategien:
- Die direkte Abrechnung mit allen Handwerkern, die eine Leistung erbringen (ohne Zwischenschaltung eines Generalunternehmers)
- Das Stellen einer Sicherheit, die dem Bauhandwerkerpfandrecht in der Schweiz entspricht. Das können zum Beispiel eine Bankgarantie oder eine Versicherungsgarantie sein.
- Das Verlangen eines Nachweises, dass Generalunternehmer und Handwerker alle Subunternehmer vollständig entlohnt haben. Erst dann wird das Geld überwiesen.
Vor allem muss der Eigentümer das Begehren des Handwerkers auf Eintragung eines Pfandrechts anerkennen. Nur dann kann dieser dieses Recht auch in Anspruch nehmen. Weigert sich der Bauherr, bleibt dem Handwerker nur die Möglichkeit, die Eintragung gerichtlich zu erwirken. Der Eigentümer kann zudem die Pfandsumme reduzieren, wenn es dafür berechtigte Gründe, wie etwa Arbeitsmängel, gibt.
Das Pfandrecht ist immer zeitlich begrenzt
Das Bauhandwerkerpfandrecht in der Schweiz unterliegt bestimmten Eintragungsfristen. Es beginnt stets mit dem Abschluss des Vertrags zur Erledigung von baulichen Arbeiten und ist bis spätestens vier Monate nach Auftragserledigung befristet. Nach dieser Frist erlischt das Pfandrecht.
Vorsicht vor Doppelanmeldungen
Machen zwei Betriebe, wie etwa ein Unternehmen und sein Subunternehmen, das Pfandrecht für ein und dieselbe Forderung geltend, spricht man von einer Doppelanmeldung. Der Bauherr muss das jedoch nicht akzeptieren und bezahlt im einfachsten Fall den Subunternehmer. Damit sind für beide Seiten keine Forderungen mehr offen. Auch bei Nichtbezahlung kann man als Bauherr das Generalunternehmer-Pfandrecht abwehren. In diesem Fall bleibt das Pfandrecht des Subunternehmers, der die Leistung tatsächlich erbracht hat, weiter aufrecht.
Vorsicht beim Hauskauf
Das Bauhandwerkerpfandrecht in der Schweiz birgt nicht nur für Bauherren, sondern auch für Hauskäufer Fallstricke. Wer einen Hauskauf plant, sollte sorgfältig kontrollieren, ob es offene Forderungen gibt, die den Eintrag eines Bauhandwerkerpfandrechts nach sich ziehen können.
Hier muss vor allem geprüft werden, wann sämtliche Arbeiten vollendet wurden, da das Pfandrecht nach vier Monaten erlischt. Sind noch Forderungen innerhalb der gesetzlichen Frist offen, kann eine mögliche Enteignung auch den Hauskäufer treffen. Daher sollte man den Grundbuchauszug sorgfältig kontrollieren und sich vergewissern, dass sich das Bauhandwerkerpfandrecht nicht negativ auf den Erwerb des Traumhauses auswirkt.
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